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Mercado imobiliário em novo estilo

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O mercado imobiliário é um destino tradicional dos investimentos dos brasileiros. Sãocomuns as histórias de quem formou um patrimônio de imóveis tanto como defesa para as oscilações da economia como gerador de renda extra mensal por meio de aluguéis. O avanço do mercado financeiro e da tecnologia envolvida se encarregou de desenvolver ainda mais esse tipo de aplicação na forma de fundos de investimento imobiliário (FIIs), modalidade que passou a marca de 1 milhão de investidores no último trimestre de 2020. Daí, vem uma natural pergunta: qual modalidade vale mais a pena? Investir no ativo fixo ou em suas representações no mercado financeiro?

Como em qualquer tipo de questionamento sobre finanças pessoais, a resposta dos especialistas é sempre a mesma: depende. Depende do perfil do investidor, do conhecimento que ele possui do mercado, do momento da economia, da disposição para tomar mais ou menos risco, da disponibilidade financeira, da expectativa de rentabilidade, do tempo e da finalidade do aporte.

O conhecimento da real situação do segmento imobiliário é bom ponto de partida. O crédito habitacional no Brasil entrou em trajetória ascendente em 2019 por conta da queda dos juros e tinha no ano passado grandes perspectivas de altas constantes. Mas sofreu o baque da pandemia de covid-19. Recuperou o ímpeto no segundo semestre do ano passado e o desempenho foi mantido neste início de 2021. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários por meio do SBPE atingiram R$ 12,29 bilhões em janeiro, maior volume nominal para o mês na série histórica iniciada em 1994.

Comprar na planta 

É natural que dados desse tipo acabem por encorajar potenciais investidores. Segundo a pesquisa Raio X da FipeZap, a intenção de compra de imóveis em 25 grandes cidades brasileiras foi confirmada por 47% dos entrevistados no último trimestre de 2020. E 14% dos respondentes apontaram como motivação para a compra a modalidade “investimento”, seja para revenda ou para a obtenção de renda por aluguel.

“Se você souber entrar (no mercado), comprar um bom imóvel será sempre seguro. Gera rentabilidade tanto na valorização do imóvel como na locação”, afirma o especialista Rafael Escodelario, dono da Escodelar Inteligência Imobiliária. Esse “saber entrar”, segundo ele, é resultado de conhecimentos tanto das oscilações típicas do negócio como de observações a respeito das mudanças do ambiente urbano. “É preciso fazer avaliação para saber se está
pagando barato ou caro. Observar a região, o projeto, o prédio, se há apelo comercial. Um apartamento de dois dormitórios próximo ao metrô é uma boa compra. Na maioria dos casos, um empreendimento na planta bem localizado tem sempre boa liquidez”, opina o especialista.

Um alerta de Escodelario para os potenciais compradores na planta é a escolha da empresa responsável pela obra. “É sempre bom verificar a solidez e o histórico da empresa. Na assinatura do contrato, recomendo ficar esperto com cláusulas como indicadores de reajuste e possíveis multas em caso de repasse antes da entrega das chaves.”

Outra dica. Na hora da revenda, não convém focar a atenção apenas na promessa de valorização nominal de um imóvel. O mercado anuncia projeções de crescimento de 20% a até 50% para obras com tempo de entrega estimado entre 12 e 36 meses. Mas esse cálculo não considera custos como ITBI, taxas de cartório, custo de corretagem, Imposto de Renda sobre o ganho de capital e até cobranças de condomínio caso o imóvel demore muito para ser vendido.

Fundos Imobiliários 

Uma alternativa para quem deseja aplicar no mercado de imóveis, mas não tem recursos iniciais altos — imóveis na planta podem exigir entrada de 30% do valor final — e busca ativos com maior liquidez, é aportar em fundos imobiliários. Esse produto do mercado financeiro existe desde 1993 no Brasil, mas experimentou um salto nos últimos três anos. Segundo boletim da B3, o número de cotistas de FIIs no País passou de 208 mil em dezembro de 2018 para 1,2 milhão em janeiro passado.

Um fundo desse tipo é uma espécie de condomínio que promove a aplicação coletiva de recursos em empreendimentos imobiliários como prédios residenciais, shoppings, hospitais, hotéis, galpões comerciais e logísticos, entre outros. “É sem dúvida o grande veículo de democratização para o investimento em imóveis”, define Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Gestão de Investimentos.

Entre as vantagens desse tipo de aplicação, o analista da Guide, Caio Ventura, cita a simplicidade, a flexibilidade e a tributação. “É possível comprar uma fração de um imóvel, um ‘pedaço’ de um prédio. No mercado físico, não dá para comprar ou vender um banheiro de um apartamento. E não tem IR sobre a distribuição de dividendos.” Para Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, com essa modalidade o investidor consegue se “beneficiar de todo o ecossistema do setor” e não apenas da área residencial. (RL)

Referência: Estadão

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